Niejednokrotnie zdarzają się sytuacje, w których właściciel nieruchomości przeznaczonej na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych, decydując się na wynajem takiej nieruchomości, napotyka na najemców niewywiązujących się z umowy – czy to przez niszczenie nieruchomości stanowiącej przedmiot najmu, czy też przez odmowę zapłaty czynszu najmu. Po uzyskaniu stosownego tytułu eksmisyjnego względem takiego najemcy sytuacja właściciela w zakresie do dostępu do nieruchomości niekoniecznie musi się poprawić. System prawa polskiego przewiduje bowiem szereg sytuacji, w których Sąd orzekający eksmisję może, a niejednokrotnie nawet musi orzec o uprawnieniu takiego najemcy do lokalu socjalnego. Jak kształtują się w takich sytuacjach uprawnienia właściciela oraz w jaki sposób dochodzić kompensacji szkody związanej z niedostarczeniem lokalu socjalnego? Na te pytania odpowie niniejszy artykuł.

Zgodnie z art. 14 ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego W wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd orzeka o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego bądź o braku takiego uprawnienia wobec osób, których nakaz dotyczy.” Każdy więc wyrok eksmisyjny winien w swoim rozstrzygnięciu zawierać orzeczenie w kwestii prawa do lokalu socjalnego. Jednocześnie w odniesieniu do części lokatorów Sąd zobligowany będzie do orzeczenia, iż takie prawo do lokalu socjalnego im przysługuje. Powyższy obowiązek dotyczy:

  1. kobiety w ciąży
  2. małoletniego, niepełnosprawnego w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 29 listopada 1990 r. o pomocy społecznej (Dz. U. z 1998 r. Nr 64, poz. 414, Nr 106, poz. 668, Nr 117, poz. 756 i Nr 162, poz. 1118 i 1126, z 1999 r. Nr 20, poz. 170, Nr 79, poz. 885 i Nr 90, poz. 1001 oraz z 2000 r. Nr 12, poz. 136 i Nr 19, poz. 238) lub ubezwłasnowolnionego oraz sprawującego nad taką osobą opiekę i wspólnie z nią zamieszkałą
  3. obłożnie chorych
  4. emerytów i rencistów spełniających kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej
  5. osoby posiadającej status bezrobotnego
  6. osoby spełniającej przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały

Jedyną formą obrony w tym zakresie jest wskazanie, iż w/w osobom przysługuje prawo do innego lokalu, w którym mogłyby takie osoby zamieszkać.

Orzeczenie o przysługiwaniu prawa do lokalu socjalnego jest o tyle istotne, iż wykonanie wyroku eksmisyjnego może nastąpić dopiero po zaoferowaniu przez właściwą Gminę lokalu socjalnego lokatorowi. Innymi słowy właściciel nieruchomości nie będzie w stanie dokonać eksmisji z lokalu osoby, pomimo faktu iż sprawę o eksmisję w zasadzie wygrał. Jednocześnie właściciel taki nie będzie posiadał możliwości dysponowania swoim lokalem – w tym rozumieniu, iż nie będzie miał do niego dostępu, ani też nie będzie mógł on takiego lokalu wynająć.

Z uwagi na fakt, iż w takich sytuacjach interes prawny właściciela nieruchomości zostaje zasadniczo naruszony (Gminy zazwyczaj nie dysponują bowiem odpowiednim zasobem mieszkaniowym, a w konsekwencji lokale socjalne mogą być udostępniane dla poszczególnych osób zazwyczaj kilka lat po eksmisji) ustawodawca wprowadził rozwiązanie umożliwiające właścicielom nieruchomości dochodzenie odpowiednich kwot tytułem tzw. “odszkodowania za niedostarczenie lokalu socjalnego” od Gminy. Odszkodowanie za niedostarczenie lokalu socjalnego należne jest na podstawie art. 18 ust. 5 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego w zw. z art. 417 kodeksu cywilnego.

Zgodnie z powoływaną normą właściciel lokalu uprawniony jest do żądania od Gminy stosownej kwoty, płaconej jako odszkodowanie za niedostarczenie lokalu socjalnego osobie, względem której orzeczono eksmisję z uprawnieniem do lokalu socjalnego. Odszkodowanie to należne jest za okres od dnia uprawomocnienia się orzeczenia do dnia zaoferowania przez Gminę lokalu socjalnego. Jest to odszkodowanie za zaniechanie przy wykonywaniu władzy publicznej.

Jeśli chodzi o wysokość należnego odszkodowania to powinna być ona ustalona zgodnie z zasadami obowiązującymi w prawie cywilnym, a więc powinno ono odpowiadać szkodzie, jaką właściciel nieruchomości poniósł w związku z tym, iż Gmina nie dostarczyła lokalu socjalnego – innymi słowy w związku z tym, że niechciany lokator przebywa wciąż w lokalu, i to pomimo orzeczonej eksmisji. Zazwyczaj wysokość odszkodowania odpowiadać będzie wysokości czynszu najmu, jaki właściciel mógłby uzyskać w wypadku wynajęcia lokalu na wolnym rynku. Ważnym jest przy tym, aby w wypadku formułowania żądania pozwu zorientować się w wysokościach stawek odszkodowania. W dużych miejscowościach takich jak Wrocław, Kraków czy Warszawa stawki te będą wyższe, niż w miejscowościach małych.

Finalną kwestią wymagającą poruszenia jest przedawnienie takiego roszczenia. Zgodnie z ogólną zasadą prawa cywilnego roszczenia mogą przedawniać się z upływem lat 10 (generalnie większość roszczeń majątkowych podlega temu terminowi przedawnienia) lub lat 3 (roszczenia okresowe oraz związane z działalnością gospodarczą). Jako iż podstawą żądania zapłaty odszkodowania od Gminy za niedostarczenie lokalu socjalnego jest norma art. 407 kodeksu cywilnego uznać należy, iż termin przedawnienia w tym wypadku wyniesie lat 10 (chyba że po stronie powodowej w postępowaniu występować będzie podmiot trudniący się zawodowo wynajmem lokali mieszkalnych – wtedy termin przedawnienia wyniesie 3 lata). Jednakże w praktyce niektórych sądów przyjmuje się, iż termin przedawnienia roszczenia o odszkodowanie za niedostarczenie lokalu socjalnego przez Gminę winien wynieść 3 lata. Takie stanowisko jednak w mojej ocenie jest nietrafne.

Napisz odpowiedź